Bolha imobiliária – devo me preocupar com isso?

Essa expressão entrou “na ordem do dia” recentemente, devido ao temor coletivo de que o Brasil tenha um problema de inadimplência no mercado imobiliário semelhante ao que ocorreu nos Estados Unidos em 2008.

Pra começo de conversa, vamos combinar que estamos falando de 2 países de características econômico-políticas diferentes, históricos sociais diferentes, e muitas outras coisas.

Só isso explicaria a provável  não-ocorrência desse risco? Claro que não.

Quer entender melhor o que aconteceu em 2008? Veja esse texto abaixo, com algumas adaptações para deixar o entendimento mais fácil:

” Tudo começou em 2001 com o furo da bolha da internet. Para proteger os investidores, o sr. Alan Greenspan, presidente do Federal Reserve americano, decidiu orientar os investimentos para o setor imobiliário. Adotando uma política de juros baixos, induziu os intermediários financeiros e imobiliários a incitar uma clientela cada vez maior a investir em imóveis, principalmente através das empresas Fannie Mae e Freddie Mac, que já vinham crescendo muito desde que diferentes governos e políticos as usaram para financiar casas aos mais pobres. O governo garantia os investimentos feitos por estas duas empresas. Bancos de vários países do mundo, atraídos pelas garantias do governo, acabaram emprestando dinheiro a imobiliárias através da Fannie Mae e da Freddie Mac, que estavam autorizadas a captar empréstimos em qualquer lugar do mundo.

Foi assim criado o sistema das hipotecas subprimes, empréstimos hipotecários de alto risco e de taxa variável, concedidos a famílias sem renda, sem emprego e sem patrimônio. Na realidade, eram financiamentos de casas, muitas vezes conjugados com a emissão de cartões de crédito, concedidos a famílias que os bancos sabiam de antemão não tinham renda familiar suficiente para poder arcar com suas prestações.

Num passo seguinte, os bancos que criaram essas hipotecas criaram derivativos negociáveis no mercado financeiro, instrumentos sofisticados para securitizá-las, isto é, transformá-las em títulos negociáveis – por elas lastreados – que passaram a ser vendidos para outros bancos, instituições financeiras, companhias de seguros e fundos de pensão pelo mundo afora. Por uma razão desconhecida, as agências mundiais de crédito deram a chancela de AAA – a mais alta – a esses títulos.

Quando o Federal Reserve aumentou a taxa de juros em 2005 para tentar reduzir a inflação, desregulou-se a máquina; o preço dos imóveis caiu, tornando impossível seu refinanciamento para os clientes, que se tornaram inadimplentes em massa, e esses títulos derivativos se tornaram impossíveis de ser negociados, a qualquer preço, o que desencadeou um efeito dominó, fazendo balançar o sistema bancário internacional, a partir de agosto de 2008.”

O resumo dessa novela é o seguinte: os imóveis caíram de preço absurdamente, e tinha gente com imóvel hipotecado por um valor muito superior ao preço de mercado. Portanto, a dívida não terminaria nunca. Teve gente entregando o imóvel para se ver livre da dívida, e o prejuízo ficou com as companhias hipotecárias,que acabaram quebrando. Por isso, costuma-se dizer que “a bolha estourou”. E também não foi de um dia para o outro. Veja pelo texto que a crise começou bem antes.

Nossos queridos economistas e palpiteiros devem ter milhares de explicações para mostrar por que não devemos temer o risco dessa “bolha”, mas vamos enumerar alguns pontos favoráveis numa linguagem mais simples:

a) A renda media do brasileiro subiu, e a demanda por imóveis, que sempre foi reprimida (ou seja, faltava dinheiro para consumo desse tipo de bem), começou a crescer muito, o que explica também o surgimento de novas empresas ligadas ao setor (imobiliárias, corretoras, etc…).

b) Outro ponto ” explicado” por um economista é que  “a economia brasileira segue em trajetória sustentável, sem riscos macroeconômicos de curto prazo relevantes”. Bonito isso, não? Traduzindo para o português, significa que o Brasil vai continuar crescendo,  e os problemas existentes em outros países não devem contaminar a nossa economia. Explicando em números, a taxa média de crescimento do PIB do Brasil deve oscilar entre  4 e 5% ao ano até 2015. A taxa não é lá essas coisas, mas pelo menos reflete crescimento.

c) A taxa de juros no Brasil, que é uma das mais altas do mundo, não deve reduzir muito nos próximos anos. Manter a taxa de juros elevada torna o investimento dos estrangeiros no Brasil atrativo, o que é bom, pois precisamos do dinheiro deles também para o nosso crescimento. A taxa de juros nos Estados Unidos é baixíssima, cerca de 0,25% ao ano.

d) O que muita gente não sabe é que o sistema financeiro do Brasil é um dos mais seguros e regulamentados do mundo. Tem gente lá fora copiando o nosso modelo. A vantagem de termos um sistema protegido dessa forma é que isso dificulta muito a ocorrência do chamado risco sistêmico, que nada mais é do que o risco de colapso do sistema financeiro de um país.

e) O mercado imobiliário brasileiro passou por um momento de explosão,  e em  algumas cidades os preços ficaram até um pouco fora da realidade, mas esse processo está se ajustando naturalmente, e agora o aumento nos preços de imóveis está sendo menor. Portanto, o mercado está se ajustando naturalmente a realidade dos preços.

f) No Brasil, o volume de títulos atrelados ao crédito imobiliário (que, por sua vez, são negociados no mercado financeiro)  ainda é pequeno, não passa de 12% do total de créditos imobiliários existentes, enquanto que nos Estados Unidos a relação era de quase 100%.

Portanto, não existe nada no cenário econômico brasileiro que justifique algum temor de “estouro de bolha”.

Se você quer entender mais sobre o mercado imobiliário, visite o nosso site http://www.comofinanciar.com.br e teremos o maior prazer em orientá-lo.

 

Um abraço da equipe do http://www.comofinanciar.com.br!